Planujesz zakup nieruchomość w Hiszpanii? To lokata, na którą decyduje się wielu Polaków. Nic dziwnego. To kraj, który oferuje słońce i ciepło przez większą część roku, a piękne plaże i zabytki przyciągają turystów z całego świata. Nieruchomość za granicą w turystycznym raju to doskonała inwestycja na wynajem. Sam też zapewne z przyjemnością skorzystasz i jako właściciel nieruchomości spędzisz w niej czas pod błękitnym niebem półwyspu Iberyjskiego. O czym warto pamiętać, przymierzając się do kupna nieruchomości w Hiszpanii?
Od czego zacząć poszukiwania nieruchomości w Hiszpanii? Ustal budżet, cel zakupu i lokalizację
Zanim zaczniesz poszukiwania wymarzonego domu w Hiszpanii, zastanów się, w jakim celu zamierzasz go kupić. Planujesz zamieszkać w Hiszpanii na stałe? Priorytetem będzie bliskość sklepu, apteki, parku, może szkoły. Mieszkanie na wynajem powinno mieć dostęp do basenu, znajdować się blisko wody a w pobliżu mieć jakieś atrakcje turystyczne. A może chcesz spędzać część roku w Hiszpanii a podczas swojej nieobecności wynajmować dom? To rozwiązanie wybiera wielu kupujących.
Gdzie kupić nieruchomość w Hiszpanii?
Katalonia, Andaluzja, Costa Brava, Costa del Sol. Brzmią świetnie. Wybrzeże wschodnie i południowe to częsty wybór lokalizacji nieruchomości wśród Polaków chcących zamieszkać w Hiszpanii. Panuje tam klimat śródziemnomorski, a hiszpańskie upalne lato łagodzą wody Morza Śródziemnego.
Budżet
Kolejną istotną kwestią jest budżet, jaki możesz przeznaczyć na zakup oraz, jak dużą zdolność kredytową posiadasz. Ceny nieruchomości w różnych częściach Hiszpanii, ale nawet w tej samej miejscowości są skrajnie różne. Znajdziesz tu zwykłe oferty, ale i milionowe rezydencje. Pamiętaj też, że cena domu/apartamentu to nie jedyny koszt związany z jego nabyciem. O kosztach dodatkowych przeczytasz w dalszej części artykułu. Ceny nieruchomości w Hiszpanii od kilku lat stopniowo wzrastają. Znalezienie nieruchomości w dobrym stanie i korzystnej cenowo jest coraz trudniejsze. Być może to ostatni dzwonek na taką inwestycję.
Rozważ też, co będzie dla Ciebie lepszym rozwiązaniem: nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego? Nowe mieszkania obciążone są wyższym podatkiem VAT (10%), ale są wykończone pod klucz, całkowicie urządzone, gotowe, żeby się wprowadzić. Nieruchomości z rynku wtórnego podlegają niższemu podatkowi od przeniesienia własności ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentales). Trzeba jednak pamiętać, że podatek ten zależy od regionu autonomicznego Hiszpanii. Najniższa stawka 6% obowiązuje w Madrycie, Cetui czy Nawarze. W Walencji czy Katalonii to już 10-11%, na Balearach to nawet 13% wartości nieruchomości. Zwykle też wymagają one remontu, a co za tym idzie kolejnych kosztów na materiały i czasu na znalezienie fachowców i jego wykonanie.
Proces zakupu nieruchomości – czy warto skorzystać z pomocy agencji i prawnika?
Czy zamierzasz całą procedurę zakupu przeprowadzać samodzielnie, czy może wolisz zdać się na pomoc specjalistów? Możesz powierzyć wyszukiwanie i załatwianie wszelkich formalności agencji nieruchomości. Firma wyszuka dopasowane oferty, zorganizuje wycieczkę, która pozwoli Ci je obejrzeć, zaoferuje usługi polskojęzycznego prawnika, pomoże w czynnościach notarialnych. Warto rozważyć usługi prawnika, który pomoże Ci jeszcze sprawniej przejść przez proces kupna nieruchomości. Prawnik przykładowo sprawdzi, czy nieruchomość nie jest obciążona kredytem (dokument Nota Simple), przetłumaczy treść aktu notarialnego, przeniesie umowy opłat na nowego właściciela.
Jakie dokumenty będą Ci potrzebne, żeby kupić mieszkanie w Hiszpanii
Lecąc do Hiszpanii, żeby zobaczyć stan nieruchomości, które wybrałeś, potrzebujesz paszportu lub dowodu osobistego. Na ich podstawie wyrobisz także niezbędny do wszelkich czynności finansowych w Hiszpanii numer identyfikacyjny dla obcokrajowców NIE (Número de Identificación de Extranjero). Możesz to zrobić z pomocą agenta nieruchomości.
Konto bankowe w Hiszpanii nie jest niezbędne, ale zdecydowanie ułatwi płatności związane z kupnem nieruchomości i późniejszymi opłatami. Jeśli zamierzasz uzyskać kredyt hipoteczny w banku hiszpańskim, wtedy będzie konieczne.
Jak uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości w Hiszpanii?
Polacy mogą kupić mieszkanie w Hiszpanii na kredyt. Rynek kredytów hipotecznych w Hiszpanii jest dosyć stabilny i wielu inwestorów z Polski korzysta z tego rozwiązania przy zakupie nieruchomości. Jeśli mieszkasz na stałe na terenie Hiszpanii, możesz otrzymać kredyt na nieco lepszych warunkach (nawet 80% finansowania). Jeśli nie jesteś rezydentem, to wciąż możesz liczyć na finansowanie 50 – 70% wartości nieruchomości.
Warto pamiętać o dodatkowych kosztach kredytu takich jak prowizje, oprocentowanie, ubezpieczenie kredytu.
Każdy, kto spełnia warunki, może ubiegać się o kredyt w banku hiszpańskim. W celu określenia zdolności kredytowej potrzebne będzie:
- Założenie konta w hiszpańskim banku.
- Dokument tożsamości i numer NIE.
- Dokumenty potwierdzające dochody (wyciągi z konta bankowego potwierdzające wpływy).
- Deklaracja podatkowa (PIT) za ostatnie 2 lata. Tu konieczne będzie przedstawienie przetłumaczonych rocznych rozliczeń z polskim Urzędem Skarbowym. Stosowny formularz możesz wybrać w naszym sklepie, co pozwoli Ci zaoszczędzić czas i koszt dodatkowego zlecenia tłumaczenia tego konkretnego dokumentu.
- Wyciąg z BIK potwierdzający inne zobowiązania kredytowe lub ich brak – ponieważ banki w Hiszpanii nie mają do niego dostępu. Ten dokument często także wymaga przetłumaczenia. Przygotujemy go dla Ciebie na zlecenie.
- Dokumenty dotyczące nieruchomości (umowa przedwstępna, Nota Simple, plany budowlane).
Na decyzję o przyznaniu kredytu trzeba będzie poczekać nawet do 3 miesięcy. Warto w umowie przedwstępnej zaznaczyć, że zakup i termin podpisania umowy kupna/sprzedaży zależy od tej decyzji.
Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii
Do ceny nieruchomości należy doliczyć koszty dodatkowe. To zwykle około 10-15% jej wartości i co istotne nie mogą one być finansowane z kredytu hipotecznego. Jakich opłat możesz się spodziewać?
- Koszt zawarcia umowy przedwstępnej (Contrato de Arras), która rezerwuje dla Ciebie nieruchomość. Wymaga wpłaty zaliczki (zwykle 10% wartości nieruchomości).
- Opłaty notarialne w wysokości 1000 euro (za przygotowanie dokumentów umowy sprzedaży, poświadczenie aktu notarialnego, przeniesienie własności nieruchomości, wykonanie niezbędnych działań i opłat skarbowych). Udzielenie pełnomocnictwa notariuszowi pozwoli mu działać w Twoim imieniu nawet pod Twoją nieobecność.
- Opłata skarbowa AJD 0.5%-1.5% w przypadku nieruchomości nowych w zależności od regionu.
- Obsługa prawna około 2000 euro – jeśli się na nią zdecydujesz.
- Koszty tłumaczenia poszczególnych dokumentów. Tłumaczenie poświadczone wielostronicowych dokumentów to usługa kosztowna a nie zawsze konieczna. W wielu przypadkach wystarczy tłumaczenie zwykłe, które można wykonać samodzielnie na podstawie formularzy TaxFormLab.
Podpisanie aktu notarialnego (Escritura Pública) w obecności notariusza, potwierdza zakup mieszkania i czyni Cię jego właścicielem.
Masz już akt notarialny nabycia nieruchomości – czas na opłaty i podatki
Podpisanie aktu notarialnego to nie koniec. Trzeba dopełnić pozostałych formalności:
- Wpis do ksiąg wieczystych – 500 euro.
- Podatek od przeniesienia własności (ITP) – dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego, stawka zależy od regionu (zwykle 6-10% wartości nabywanej nieruchomości).
- Podatek VAT (IVA) – 10% dla nowych nieruchomości.
- Podatek od nieruchomości (IBI) – roczny podatek lokalny, zależy od wartości nieruchomości.
- Podatek dochodowy dla nierezydentów (IRNR).
- Rozliczenie właściwego PIT w Polsce. Jeśli nieruchomość będzie generować dochód wynajmu, trzeba uwzględnić go w polskim formularzu PIT jako dochód zagraniczny. Więcej o rezydencji podatkowej przeczytasz tu.
Jak widać, hiszpański rynek nieruchomości nie odbiega tak bardzo od podobnej inwestycji w Polsce. Największą trudnością mogą się okazać aspekty prawne oraz bariera językowa (także konieczność tłumaczenia poszczególnych dokumentów). Z pomocą agencji, notariusza i prawnika cały proces kupna mieszkania w Hiszpanii możesz w większości przeprowadzić zdalnie.
